Земельное право.Операции с землей сельскохозяйственного назначения

 

Использование сельскохозяйственных земель


Основным критерием, отличающим сельскохозяйственные земли от других земель, является целевое назначение их использования. Прежде всего – это использование исключительно в сфере сельскохозяйственного производства. Использование таких земель в иных целях является грубым нарушением земельного законодательства, что может привести не только к административной, но и уголовной ответственности.
Следует обратить внимание и на установленную законодательством приоритетность земель сельскохозяйственного назначения. Из чего следует, что для строительства промышленных предприятий, объектов жилищно-коммунального хозяйства, железных дорог и автомобильных путей, линий электропередачи и связи, магистральных трубопроводов, а также для других потребностей, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства, предоставляются преимущественно несельскохозяйственные угодья или сельскохозяйственные угодья худшего качества. Что касается линий электропередачи и связи и других коммуникаций, то они должны проводятся главным образом вдоль путей, трас ит.п. При этом следует учитывать закрепленные ЗК принципы экологической безопасности и обеспечения рационального использования и охраны земель. В связи с чем, земельные участки сельскохозяйственного назначения должны использоваться, прежде всего, максимально приближенным способом к природному состоянию, и только потом – для других потребностей.
В целом, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, подсобного сельского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота, для исследовательских и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства.

Земли фермерского хозяйства

Согласно преамбуле и ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О фермерском хозяйстве» от 19.06.2003 г. № 973-IV фермерское хозяйство является формой предпринимательской деятельности граждан с созданием юридического лица, которые изъявили желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию, заниматься ее переработкой и реализацией с целью получения прибыли.
Поскольку фермерское хозяйство является разновидностью предприятий в контексте ст. 62 Хозяйственного кодекса Украины (ХК), земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать им на праве собственности, которое может приобретаться путем внесения в уставной фонд земельных участков основателей предприятия, а также приобретения земельных участков на основании гражданско-правовых соглашений (договора купли-продажи, дарения, мены и др.)
Согласно ч. 1 ст. 31 ЗК Украины и ч. 1 ст. 12 ЗУ «О фермерском хозяйстве» к землям фермерского хозяйства относятся земельные участки: а) принадлежащие на праве собственности фермерскому хозяйству как юридическому лицу; б) принадлежащие гражданам – членам фермерского хозяйства на праве частной собственности; в) которые используются фермерским хозяйством на условиях аренды.
Следует обратить внимание, что согласно ч. 2 ст. 12 ЗУ «О фермерском хозяйстве» право владения и пользования земельными участками, которые находятся в собственности членов фермерского хозяйства, осуществляется фермерским хозяйством. Таким образом, под «землями фермерского хозяйства» следует понимать не только земли, которые используются самим фермерским предприятием на праве собственности, но и земли, которые принадлежат его членам.
Что касается юридических и физических лиц нерезидентов, эти лица могут использовать земельный участок фермерского хозяйства на праве пользования (аренды).
Спецификой правого режима земель фермерского хозяйства являются, во-первых, положения, которые ограничивают осуществление права общего использования таких земель. Ст. 17 ЗУ «О фермерском хозяйстве» предусмотрено, что использование земель фермерского хозяйства третьими лицами допускается только по согласию собственника или на основании серветутов.
Во-вторых, ст. 23 ЗК и Постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении минимальных размеров земельных участков, образовывающиеся в результате деления земельного участка фермерского хозяйства, которое наследуется» от 10.12.2003 г. № 1908 (Постановление № 1908) устанавливаются минимальные размеры земельных участков, образовывающихся в результате деления земельного участка фермерского хозяйства при наследовании. При этом минимально допустимые размеры таких земельных участков колеблются от 2 га, например в Львовской области, до 9 га в Луганской (согласно с Постановлением № 1908).
Земли личного крестьянского хозяйства (ЛКХ). Деятельность, связанная с ведением ЛКХ, не относится к предпринимательской деятельности, а также исключает юридических лиц из состава пользователей такой землей. Ведение гражданами ЛКХ осуществляется с целью удовлетворения личных потребностей путем производства, переработки и потребления сельскохозяйственной продукции, реализации ее излишек и предоставления услуг по использованию имущества этого хозяйства, в том числе в сфере сельского земельного туризма (ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О личном крестьянском хозяйстве» от 15.05.2003 г. № 742-IV).
Согласно ч. 1 ст. 33 ЗК граждане Украины могут иметь на праве собственности и арендовать земельные участки для ведения ЛКХ. При этом законодательство не содержит запретов касательно приобретения в собственность земельных участков для ведения ЛКХ юридическими лицами (резидентами). Однако, учитывая положения ч. 1 ст. 1 Закон № 742, получив в собственность такого рода земельный участок, юридическое лицо обязано передать его в аренду гражданам или изменить целевое назначение.
Иностранные физические лица и лица без гражданства могут иметь земельные участки для ведения ЛКХ исключительно на условиях аренды (ч. 2 ст. 33 ЗК). Приобретение указанными субъектами права собственности на земли ЛКХ полностью исключено.
Приобретаться земли ЛКХ могут в порядке приватизации (ст. 118, ст. 121 ЗК, ч. 6 ст. 5 Закона № 742), путем выделения в натуре (на местности) земельных участков собственниками земельных долей (паев), а также посредством гражданско-правовых соглашений. При этом граждане имеют право на бесплатную передачу им (т.е. приватизацию) земельных участков государственной и коммунальной собственности для ведения ЛКХ в размере, не превышающий 2 га. (п. «а», ч. 1 с. 121 ЗК).
Земли товарного сельскохозяйственного производства могут принадлежать на праве собственности гражданам Украины и сельскохозяйственным предприятиям (кроме государственных и коммунальных). Правовой режим использования этой категории земель гражданами ничем не отличается от их использования сельскохозяйственными предприятиями. Что касается использования земель товарного сельскохозяйственного производства сельскохозяйственными предприятиями, то он полностью соответствует общему режиму использования земель сельскохозяйственного назначения, фермерского хозяйства и ЛКХ (в зависимости от субъективного и объективного состава).

Земли для садоводства

Законодательством Украины не предусмотрено определения «садоводство». По общему понятию, «садоводство» означает выращивание плодовых и ягодных (садовых) растений.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК граждане Украины из земель государственной и коммунальной собственности имеют право приобретать бесплатно в собственность или на условиях аренды земельные участки для ведения личного или коллективного садоводства. То есть, положениями данной статьи предусмотрено право граждан на приватизацию земельных участков для ведения садоводства. При этом п. «в» ч. 1 ст. 121 ЗК устанавливает размер бесплатной приватизации земельных участков (не больше 0,12 га).
Арендовать земельные участки для ведения садоводства могут иностранные граждане и лица без гражданства (ч. 2 ст. 35 ЗК), а также юридические лица резиденты и нерезиденты.
Кроме того, рассматриваемая категория земли сельскохозяйственного назначения может использоваться не только для выращивания многолетних плодовых культур, но и для возведения на них необходимых домов, хозяйственных сооружений (ч. 3 ст. 35 ЗК). Поэтому земли садоводства могут использоваться для заключения таких договоров как эмфитезис (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд) и суперфиций (право пользования чужим земельным участком для застройки).

Земли для огородничества

Земли для огородничества могут предоставляться исключительно в аренду гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам резидентам и нерезидентам. На этих землях не допускается выращивание многолетних плодовых растений, а также возведение капитальных зданий и сооружений, но могут сооружаться временные сооружения для хранения инвентаря. По окончанию срока аренды такие сооружения подлежат сносу.
Земли подсобного хозяйства предоставляются в собственности и пользование несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан (ч. 3 ст. 22 ЗК) для удовлетворения собственных потребностей. Государственные и коммунальные несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут получать такие земли в аренду.
Земли для сенокошения и выпаса скота могут предоставляться в аренду гражданам, иностранцам, лицам без гражданства, юридическим лицам (на основании п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК, ст. 5 ЗУ «Об аренде земли»).

Земли для исследовательских и учебных целей

Земли для исследовательских и учебных целей предоставляются сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам из земель государственной и коммунальной собственности в постоянное пользование (п. «в» ч. 3 ст. 22 ЗК). Однако это не исключает возможности арендовать указанными в комментируемой статье ЗК учреждениями земельные участки, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Кроме того, согласно с положениями ст. 93 ЗК и ст. 5 ЗУ «Об аренде земли», указанные субъекты могут не только иметь в постоянном пользовании земли государственной и коммунальной собственности, но и арендовать их у последних.
Что касается использования земель этой категории научно-исследовательским учреждениям и другими образовательными заведениями для научных целей, здесь законодательство не содержит специальных норм. Практически, такое использование осуществляется по тем же принципам, как и использование земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Операции с землей сельскохозяйственного назначения

Что можно делать с земельным участком сельскохозяйственного назначения? Прежде всего, существует право владения, распоряжения и использования земельного участка. Из этого следуют все последующие механизмы операций с земельным участком (дарение, обмен, приобретение прав собственности или аренды, наследование, мена и др.). Но все не так однозначно как кажется на первый взгляд.
Провозгласив право частной собственности на землю в 1992 году, Украина наперекор мировому опыту приостановила рыночное обращение земли, установив ограничение на распоряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения. Казалось бы, с принятием Земельного кодекса в 2001 г. рыночные отношения в этой области должны были начать свое развитие, но все оказалось гораздо прозаичней. ЗК, одновременно с определением основных принципов функционирования земельного рынка, установил мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения.
Сначала мораторий устанавливался на переходной период, до 1 января 2005 года, после чего его продолжили до 1 января 2007 года, позднее - до 1 января 2008 года. Последние изменения в ЗК были внесены Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акте Украины» от 03.06.2008 г. № 309-VI (в редакции от 19.02.2009 г) (ЗУ № 309-VI).
Так, п. 13 раздела Х Переходных положений ЗК устанавливает временное (на период до 1 января 2015 г.) ограничение площади земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности граждан и юридических лиц, которая не может превышать 100 га. Однако эта площадь может быть увеличена в случае наследования земельных участков по закону.
Кроме того, до вступления в силу Законов Украины «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель»:
1. сохраняется запрет на внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ;
2. запрещается купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности (кроме их изъятия (выкупа) для общественных нужд);
3. запрещается купля-продажа или любое отчуждение и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев). Исключением является передача земельных участков сельскохозяйственного назначения по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд.
Более того, договора, (в том числе доверенности), заключенные во время действия моратория на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков на будущее, являются недействительными с момента их заключения (п. 15 Переходных положений ЗК).
Таким образом, суть моратория по сравнению с прошлыми годами не изменилась, а период его действия определен как временной датой, так и датой определенного события, которым является вступление в силу Законов Украины «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель».
А пока, активы стоимостью от 50 до 150 млрд. долларов США все еще находятся вне легального рыночного обращения, уменьшаются объемы финансирования и инвестиций для развития аграрного сектора и сельских территорий Украины.
Как только Украина примет соответствующие механизмы регулирования рынка земли, она будет иметь выгоду стоимостью в миллиарды долларов дополнительного валового внутреннего продукта (ВВП) страны. Функционирующий рынок земли повысит стоимость сельскохозяйственных земель, а высшая стоимость земли посредством механизмов продажи и аренды сделает более богатыми землевладельцев (большинство которых живет в сельской местности). Все это будет содействовать росту уровня жизни в стране и интеграции Украины к клубу развитых демократических рыночных экономик мира.
Автор — Neverova Vita